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Utilizar los bienes que forman parte de las áreas comunes de un inmueble afecto al régimen de condominio, es un derecho inherente a la calidad de dueño (condómino). Sin embargo, como sucede en todas las relaciones y situaciones jurídicas, hay consideraciones, excepciones y regulaciones que ordenan, en beneficio colectivo, ese derecho.
La Ley del Régimen de Propiedad en Condominio define qué porciones del inmueble son de propiedad común y así quedan comprendidos el “terreno, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores y espacios que se hayan señalado en los permisos de construcción como suficientes para estacionamiento de vehículos, siempre que sean de uso común”; “los locales dedicados a la administración, alojamiento del portero y los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; “las instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bomba y motores”; “albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; obras de seguridad y locales deportivos, de recreo, de ornato, de reunión social y otros semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local; “los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general; y “cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los condóminos, usar o disfrutar en común o que se establezcan con ese carácter en la escritura constitutiva o en el Reglamento del Condominio.”
La escritura pública en la que nació el régimen de condominio y el reglamento elaborado por el constituyente del mismo pueden contener regulaciones complementarias a lo que la ley dispone. No hace daño revisar, además, el Código Civil y leyes en materia urbana.
Encontrarán, por ejemplo, la prohibición de vender o dar en arrendamiento porciones de un departamento (cuartos) o la imposición de una obligación solidaria del dueño respecto de las obligaciones contraídas por quien, por cualquier título, haga uso de la unidad privativa (invitados, arrendatarios, comodatarios, etc.).
La administración de los condominios recae en quien válidamente haya designado el constituyente o los condóminos en asamblea. Las decisiones del Administrador son obligatorias para todos. Por ello, es importante, que los condóminos se abstengan de llevar cabo acciones o tomar decisiones que impidan, obstaculicen o hagan menos eficaz las actividades del administrador, pues de lo contrario serían responsables de reparar el daño causado, sin perjuicio de las consecuencias que en otras materias pudiera haber (como por ejemplo, penal).
La buena y ordenada convivencia se logra si cada propietario de su unidad privativa (sea casa, departamento o local comercial), hace uso de dichos bienes comunes de manera civilizada; esto es, respetando su destino natural y sus reglas de uso, y siempre, teniendo presente que el resto de vecinos tiene iguales derechos. Llevar a cabo acciones indebidas y omisiones que produzcan los mismos efectos es contrario a la ley. El orden y tranquilidad es consecuencia del nivel de civismo imperante en la comunidad.
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